سيتى سكيب.. العضو المنتدب لشركة الأولى للتمويل العقارى: حققنا 1.8 مليار جنيه تمويلات
متابعات أخبار الاقتصاد والبورصة عبر اشراق الأرباح::
** حجم محفظة الشركة من العملاء تجاوز الـ37 ألف عميل.. والشركة تعتزم إجراء عملية توريق بمليار جنيه قبل نهاية العام
** معدلات الفائدة ستعاود الانخفاض عقب تراجع التضخم
يعتبر التمويل العقارى ركيزة مهمة للدولة للدفع بحركة السوق العقارى ودعم المواطنين ولعبت شركة التعمير للتمويل العقارى «الأولى» دورا كبيرا فى ضخ المزيد من التمويلات خلال السنوات القليلة الماضية، وفى لقاء اتسم بالشفافية التامة والكشف عن تطورات جميع القطاعات داخل أروقة الشركة، وكيف وصلت تمويلات العملاء إلى هذه المعدلات، وكيف واجهت الشركة تحدى زيادة أسعار الفائدة والذى انعكس على نشاط الشركة كان لـ«اليوم السابع» حوار مع أيمن عبدالحميد نائب رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة الأولى وإلى نص الحوار:
ما هو حجم التمويلات التى تم تحقيقها والمستهدف بنهاية العام؟
حققت الشركة تمويلات بلغت 1.8 مليار جنيها بنهاية أغسطس الماضى، والشركة تسعى لتحقيق المستهدف من التمويلات خلال النصف الأول من العام لدعم ربحيتها، كما أننا نستهدف الوصول بالتمويلات إلى 2.1 مليار جنيه بنهاية العام الجارى.
كم حجم عملاء الشركة؟
وصل عدد عملاء الشركة لحوالى 37 ألف عميل، وجميع طلبات التمويل تعامل إلكترونيا، ولا توجد أى معاملات يدوية.
ماذا عن وسائل سداد الأقساط للعملاء؟
تتيح الشركة كل وسائل الدفع الإلكترونى، وذلك من خلال ماكينات الصراف الآلى أو التحويل النقدى أو عن طريق فورى، أو الإيداع فى حساب الشركة.
هل توجد اتفاقيات بين الشركة والمطورين العقاريين؟
لا توجد أهمية فى الوقت الحالى لوجود مثل هذة الشراكات أو الاتفاقيات بين الشركة والمطورين، ففى أوقات سابقة كانت الشركة فى عقود الشراء هى ممول فقط بين البائع والشراء والبائع يقوم بدور المطور، وفى حالة تعثر العميل كان هناك اتفاق بين المطور والممول للضغط على العميل للسداد أو الاستحواذ على الوحدة لبيعها فى مزاد علنى، فكان لا بد من تضامن المطور والممول.
بينما الآن يتم بيع الوحدة للممول ويقوم بتأجير الوحدة للعميل مع وعد بالبيع فى نهاية المدة وهذا المنتج يسمى الإيجار أو المشاركة خلال فترة التمويل، كما أصبحت لدى شركات التطوير دراية بما تحتاجه شركات التمويل.
ما هى نسبة التعثر بين عملاء الشركة؟
نسب التعثر فى الشركة ضعيفة حيث وصلت لنحو 1.6% بنهاية شهر أغسطس، فى حين شهدت تراجعا ملحوظا خلال الشهر الجارى.
كيف يتم التعامل مع العملاء المتعثرين؟
وضعت الشركة 3 حلول لمواجهة تعثر العملاء، أولها عندما تكون فترة التعثر مؤقتة فيتم جدولة المديونية من قبل الشركة، أما اذا كان العميل يمر بضائقة طويلة ننصحه ببيع الوحدة لمشترٍ آخر يقوم بتسديد المديونية للشركة، ويسدد للعميل باقى أمواله، والحل الثالث تقوم الشركة بالاستحواذ على الوحدة وبيعها فى مزاد علنى وسداد مديونية العميل.
ماذا عن تمويل الوحدات تحت الإنشاء وأثره فى السوق العقارى؟
يمكن حل أزمة تمويل الوحدات تحت الإنشاء من خلال خطوتين، الأولى إلغاء قرار البنك المركزى لسنة 2007 بإيقاف تمويل الوحدات تحت الإنشاء أو تمويل شركات مولت وحدات تحت الإنشاء، حيث قام بعض المطورين بالحصول على تمويل للمشروع ويتم تمويل العميل على نفس الوحدة بالتمويل العقارى، ما يسبب وجود تمويلين لوحدة واحدة، وهو ما تسبب فى مشكلات فى تمويلات البنوك والشركات.
والخطوة الثانية التى تسببت فى وقف التمويلات، أنه أثناء التمويل تحت الإنشاء تعثر بعض المطورين عن التسليم بمدد زمنية كبيرة، مما ترتب عليه إحجام العميل عن السداد، وتخلف المطور عن التسليم بدون شرط جزائى بالعقود، ولذلك أوقفت شركات التمويل قرار التمويل لهذه الوحدات طواعية وبدون اتفاق على الرغم من إتاحته من القانون.
ويكمن الحل فى وجود جهة منظمة لهذه العلاقة، لها سلطة على العميل والمطور والممول وفى حالة عدم الالتزام بالتسليم يتم فرض غرامات عليه، وعند تعثر العميل يتم استبداله بعميل آخر.
ماذا عن عمليات التوريق؟ وهل تتم عمليات توريق قادمة؟
الشركة قامت بعملية توريق فى مارس الماضى بنحو مليار جنيه لمديونية قيمتها 1.5 مليار جنيه، كما تقوم الشركة بعملية توريق بقيمة مليار جنيه أخرى قبل نهاية العام الجارى، لمديونية تبلغ 1.5 مليار جنيه، فيما تعكف الشركة على تجهيز جميع مستنداتها فى الوقت الراهن.
أيمن عبدالحميد العضو المنتدب لشركة الأولى للتمويل العقارى
كم حجم استثمارات الشركة فى الشركات الأخرى؟
حوالى 500 مليون جنيها فى الشركات التى تساهم فيها الشركة.
ماذا أثر ارتفاع أسعار الفائدة والوحدات العقارية على التمويل؟
حجم التمويلات انخفض خلال عام 2023، ويرجع ذلك إلى ارتفاع أسعار الفائدة وارتفاع أسعار العقارات، فمثلا منذ عامين كان العميل يشترى وحدة بمليون و25 ألف جنيه وكان يقوم بسداد 250 ألف مقدم ولكى يحصل على المليون جنيها كتمويل كان يحتاج لأن يكون دخله 35 ألف جنيها شهريا.
وعقب ارتفاع أسعار الفائدة أصبح من الضرورى أن يصل راتبه إلى 48 ألف جنيه، ولذلك ارتفعت قيمة القسط والذى يشترط أن ترتفع قيمة الدخل حيث لا يمكن لجهة التمويل أن تستقطع أكثر من 50% من الدخل.
وتزامن مع ذلك ارتفاع سعر الوحدة فالوحدة التى كان سعرها مليونا و250 ألف جنيه أصبح سعرها 2 مليون جنيه حاليا، وترتب على ذلك انخفاض الإقبال على التمويل العقارى.
كيف يتم التعامل بالسوق العقارى مع صعوبة التحكم فى أسعار الوحدات وأسعار الفائدة؟
لا يعتبر ارتفاع سعر الفائدة أزمة طويلة الأجل، فمثلا فى عام 2006 ارتفعت أسعار الفائدة بأكثر من 10% واستغرقت فترة حتى انخفضت مرة أخرى وعادت إلى معدلها الطبيعى، ولذلك ستتراجع أسعار الفائدة الحالية ولكن عندما يتحقق الهدف الاقتصادى من رفعها، وهو محاولة من البنك المركزى المصرى لاحتواء التضخم على الرغم من أن التضخم جاء نتيجة عوامل خارجية، وسينتهى ارتفاع أسعار الفائدة قريبا عندما يبدأ التضخم فى الانحسار أو عدم الزيادة.
كيف نجحت الشركة فى ظل الأزمة الاقتصادية التى يشهدها السوق المحلى؟
كان هدف الشركة منذ إنشائها تمويل محدودى ومتوسطى الدخل حيث أن الشركة مملوكة للدولة، وتم إضافة هدف جديد وهو أن تتعامل الشركة مع كل من يصلح أن يحصل على التمويل العقارى، ولذا تمت إضافة عملاء جدد من ذوى الدخل فوق المتوسط والمرتفع مما ساهم فى زيادة حجم أعمال الشركة، حيث إن قانون التمويل العقارى لم يميز بين العملاء من حيث محدودى ومتوسطى ومرتفعى الدخل، لذا سارت الشركة على نفس النهج من حيث عدم التمييز بين أصحاب الدخول، وبدأت التعامل مع العملاء من حيث المنتجات التى تناسب كلا منهم.
وتحقق الشركة من تمويل العملاء ذوى الدخل المرتفع وفوق المتوسط عائد مرتفع، فيما يعتبر تمويل الدخل المتوسط والمحدود هدف قومى، ولذلك تضع الشركة قيمة محددة لتمويل ذوى الدخل المتوسط والمرتفع، ولكن تقوم بتمويل ذوى الدخل المتوسط والمحدود دون حدود، وللشركة القدرة من العمالة والفروع أن تقدم أى حجم من التمويلات لهذين الفئتين.
كيف تعمل الشركة على التطوير المستمر للعمالة؟
تستهدف الشركة إعادة التنظيم من خلال تدريب الموظفين وزيادة قدراتهم وسيتم خلال الثلاثة أشهر المقبلة من العام تحديث فى استراتيجيات وسياسات الشركة، والتى لن تعرقل منح التمويلات ودعم المنتجات الإلكترونية تسهيلا لأداء الموظفين.
ما أهمية التمويل العقارى للمطورين؟
قبل عام 2008 كان المطور لا يقوم بتسليم الوحدة إلا بعد سداد كل قيمتها، وبعد الأزمة العالمية، والتى كانت خاصة بالقطاع العقارى، بدأ البيع على مدد زمنية طويلة وامتدت عند بعض المطورين لـ 14 عاما، على الرغم ان التنفيذ يتم فى فترة من 3 إلى 5 سنوات، وعند التسليم يكون قد تم سداد كحد أقصى 50% من سعرها فقط، فكان المطور يقوم بدور الممول، فلم تتوفر لديه سيولة لطول مدد السداد، وليس لديه القدرة على البناء لارتفاع أسعار الخامات فبدأ النظر إلى التمويل العقارى.
ماذا يحتاج السوق العقارى لزيادة مساهمته بالناتج المحلى الإجمالى؟
نظرا لاستحواذ القطاع العقارى على نحو 25% من الناتج المحلى الإجمالى، فأصبح يجب منحه مزيدا من الإجراءت التى تعمل على توسعه، ولا بد من وجود جهة وصل ما بين الجهة التشريعية والمطوريين وجهات التمويل.
كيف يمكن التوسع فى حجم التمويل العقارى؟
الشركة ترغب فى توسيع حجم التعاون فى التمويل العقارى، ولكن قانون التمويل اشترط على الشركات التعامل فقط مع المسوقين الحاصلين على ترخيص، ما تسبب فى سحب العميل من الشركة إلى البنك. مما ساهم بشكل ملحوظ فى انخفاض عدد العملاء الأفراد بأكثر من 60%، وتقدمت الشركة بمقترح يتضمن دفع المسوقين غير الحاصلين على ترخيص، نسبة من أرباحهم لهيئة الرقابة المالية وليس عدم التعامل معهم.
كيف يخرج السوق العقارى والاقتصاد المحلى من أزمته؟
ينتج التضخم عن انخفاض سعر الجنيه مقابل الدولار نتيجة شح الدولار واعتباره سلعة، وليس نتيجة انخفاض قيمة العملة فقط، ونتج عن الإغلاق الشبه كامل خلال فترة انتشار فيروس كورونا انخفاض المعروض مع ارتفاع قيمة الدولار، وتسبب رفع الفائدة فى هروب الاستثمارات من السوق المحلى.
ولكى ينجح الاقتصاد فى عبور الأزمة لا بد أن يثبت الاقتصاد جدارة ونجاح زيادة معدل الاستثمار لكى يكتسب مستثمرين جدد، من خلال إعطاء ضمانات لهؤلاء المستثمرين بألا يفقد قيمة العملة عند خروجه من السوق.
هل سيعود انضمام مصر لـ «بريكس» بفوائد اقتصادية؟
يعتبر انضمام مصر إلى بريكس خطوة جيدة عندما يكون لدى الاقتصاد المصرى ما يتبادله مع الاقتصادات الأخرى، ولكن عندما يكون الاستيراد أكثر من التصدير تتحول الأزمة إلى تدبير عملات الدول الأخرى وليس الدولار فقط، وستعمل «بريكس» على وجود اتفاقيات تجارة وتداول بين الدول أكثر يسرا وتسهيلا ترفع حجم التبادل التجارى بين هذه الدول، فمثلا يتضاعف حجم التبادل التجارى بين مصر والصين، ما يحجم تحول الدولار إلى سلعة وليس عملة نتيجة انخفاض قيمته.
شركة الأولى للتمويل العقارى
